Pirmąjį šių metų ketvirtį fiksuotas nedidelis sovietmečiu statyto ir nerenovuoto būsto kainos kritimas, tačiau kito nekilnojamojo turto (NT) kaina išliko stabili. „Luminor“ banko ekonomistas Žygimantas Mauricas prognozuoja, kad ekonominio būsto kainos šiemet turėtų stabilizuotis.

Ž. Mauricas.

„Lietuvoje nekilnojamojo turto kainos stabilios, labiausiai sumažėjo ekonominės klasės būsto kaina. Tokią situaciją nulėmė tai, kad ekonominės klasės būsto pirkėjų padėtis dėl kylančių energijos, maisto prekių kainų, taip pat kylančių paskolų palūkanų pablogėjo, todėl jų galimybės įsigyti būstą sumažėjo. Tai nulėmė būtent šios rinkos dalies pokyčius, kai tuo metu kituose rinkos segmentuose didesnių kainų pokyčių nebuvo užfiksuota“, – sako „Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Ž. Mauricas.

Ekonominės klasės būsto rinkos susitraukimą rodo ir tai, kad „Luminor“ banke išduotos vidutinės būsto paskolos suma išaugo nuo 100 iki 113 tūkst. eurų, nors bendras būsto kainų indeksas reikšmingai nepakito nuo 2022 metų rugsėjo mėn.

„Tokie duomenys leidžia daryti prielaidą, kad dažniau perkamas brangesnis būstas, kurio pirkėjų taip smarkiai nepaveikė kylančios kainos ir didėjančios palūkanos. Reiškia, pigesnio būsto paklausa sumažėjo, dėl to šiek tiek sumažėjo ir jo kaina“, – sako „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas. Anot jo, vidurinės ir aukštesnės klasės būsto kainos ženkliau nepasikeitė, realiai daugiau kaip pusmetį kainos nedidėja.

Ž. Mauricas prognozuoja, kad kitą žiemą, lyginant su praėjusia, šildymo, elektros ir dujų kainos bus reikšmingai mažesnės, todėl tikėtina, kad išlaidos komunalinėms paslaugoms nebebus viena iš pagrindinių grėsmių gyventojų finansiniam stabilumui. Mažėjančios energijos kainos taip pat mažins ir kitų prekių, pavyzdžiui, maisto, kainas, tad bendra infliacija tai pat reikšmingai sumažės. Mažėjanti infliacija taip pat turėtų lemti ir tai, kad šių metų antroje pusėje nustos kilti EURIBOR, o jau šių metų pabaigoje galbūt sulauksime ir palūkanų normų mažinimo.

„Situacija turėtų stabilizuotis, tie gyventojai, kuriuos pastaruoju metu stabdė nuolat augantis EURIBOR, greičiausiai priims sprendimus įsigyti nekilnojamąjį turtą, todėl reikšmingesnės NT kainų korekcijos, tikėtina, išvengsime“, – sako „Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas.

Nekilnojamojo turto rinkos pokyčiai: kaip keitėsi pirkėjų elgsena ir kokių kainų tikėtis artimiausiu metu?

Kokia šiuo metu yra būstų paklausos ir pasiūlos situacija, kaip keitėsi pirkėjų elgsena ir kada išauš parankus metas įsigyti nuosavą gyvenamąją vietą? Visais šiais klausimais savo įžvalgomis dalijasi nekilnojamojo turto ekspertas, projekto „Lucky Homes 2“ pardavimų vadovas Aleksandr Zapriagajev.

A. Zapriagajev.

Sandorių mažiau, tačiau pirkėjai motyvuotesni

Dar visai neseniai buvo kalbama apie smarkiai ištuštėjusį butų sandėlį, tačiau pasak A. Zapriagajev, šis po truputį pildosi, tad situacija su būstų pasiūla keisis į gerąją pusę.

„Jeigu dar prieš keletą mėnesių butų sandėlis buvo smarkiai sumažėjęs, nes stebėjome labai suaktyvėjusius pirkimus, tai dabar situacija jau kiek kitokia. Šiuo metu statytojai yra pradėję ne vieną naują projektą, o susidomėjimas tiek naujais, tiek senos statybos butais yra šiek tiek sumažėjęs, todėl po truputį sandėlis augs ir atsiras didesnė butų pasiūla“, – teigia nekilnojamojo turto ekspertas.

Tiesa, specialistas priduria, kad nors sandorių ir yra sudaroma kiek mažiau, tačiau pastebima tendencija, jog apžiūrėti būstų atvyksta motyvuotesni pirkėjai.

„Jeigu anksčiau į apžiūras atvykdavo žmonės, kuriuos paprasčiausiai sudomindavo įdomus projekto dizainas ir jie nuspręsdavo tiesiog apsidairyti, tai dabar tokių variantų pastebime gerokai rečiau. Šiuo metu sutinkame daug mažiau žmonių, kurie domisi būstu tik iš sportinio intereso – dabar pagrinde atvyksta motyvuoti asmenys, kuriems iš tikrųjų reikalingas nekilnojamas turtas ir jiems jo reikia čia ir dabar. Kadangi kainos yra išaugusios, šiek tiek sumažėjo ir investicinių butų pardavimai, todėl pagrindiniai pirkėjai yra tie, kurie įsigyja būstą sau“, – tvirtina A. Zapriagajev.

Butų „iš brėžinių“ pirkimas jau praeityje

Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto ekspertai stebėjo ir ganėtinai ryškius būstų pirkėjų elgsenos pokyčius. Vienas esminių, pasak A. Zapriagajev, pirkėjų nenoras rizikuoti.

„Pagrindinis pokytis pirkėjų elgsenoje yra tas, kad žmonės dabar mažiau linkę rizikuoti ir pirkti „iš brėžinių“. Tokį pokytį lėmė tarp smulkesnių vystytojų pasitaikę atvejai, kai žmonės rezervuodavosi butus, o projekto eigoje kainos smarkiai išaugdavo. Todėl dabar žmonės šiek tiek prisibijo, stengiasi nebepirkti „iš brėžinių“ – rezervacijas vykdo tik tada, kai jau yra matomas kažkoks statybos procesas, kai pastatas kyla.

Taip pat pirkėjai gerokai atidžiau nagrinėja rezervavimo ir preliminariąsias sutartis, stengiasi viską susižinoti apie savo teises, tikrina, ar jos yra tvarkingai aprašytos. Tai rodo žmonių norą būti užtikrintiems, kad statytojas bet kuriuo metu neatšauks rezervacijos ar besąlygiškai nepakels kainos. Žmonės tokių dalykų jau „atsikando“, todėl dabar į viską žiūri gerokai atidžiau“, – pasakoja ekspertas.

Privačių namų ir daugiabučių statytojų situacijos skirtingos

Dar praėjusiais metais vienas labiausiai aptarinėjamų nekilnojamojo turto rinkos objektų buvo sutrikęs žaliavų tiekimas ir dėl to išaugusios statybinių medžiagų kainos. Tačiau A. Zapriagajev teigimu, situacija jau stabilizavosi.

„Rinka jau adaptavosi prie esamos situacijos, atsirado nauji tiekėjai ir nauji keliai. Aišku, medžiagos kol kas brangesnės nei buvo prieš tai, bet jau nebėra to kainų piko, kurį mes galėjome stebėti praėjusiai metais“, – sako nekilnojamojo turto ekspertas.

Tačiau A. Zapriagajev priduria, kad su šiek tiek kitokia situacija susiduria privačių namų statytojai – ten statybinių medžiagų trūkumo klausimas vis dar aktualus.

„Daugiabučių ir privačių namų statytojų situacija šiek tiek skiriasi. Jeigu kalbėtume apie privačių namų statytojus, tai jiems vis dar yra kiek sunkiau su medžiagų tiekimu, gali atsirasti ir darbo jėgos trūkumas. Tačiau didieji statytojai, kurie stato daugiabučius, visą laiką būna pasiruošę iš anksto, nes yra pasirašomos išankstinės sutartys su rangovais. Yra terminai, o už jų nesilaikymą skiriamos baudos“, – teigia specialistas.

Nuosavo būsto besidairantiems – laukti ar nebe?

Svarstantys apie nuosavo būsto įsigijimą, dažniausiai dvejoja dėl to, kada bus parankus metas jį pirkti – reikėtų būsimų namų dairytis jau dabar, ar dar kiek palaukti, tikintis, jog kainos nukris. Nekilnojamojo turto ekspertas, projekto „Lucky Homes 2“ pardavimų vadovas Aleksandr Zapriagajev pataria įsivertinti keletą esminių dalykų ir gerai apgalvoti ne tik praktinius, bet ir emocinius nuosavo būsto turėjimo aspektus.

„Dauguma analitikų šiuo metu kalba apie kainų stabilizavimąsi ar net nedidelę korekciją į apačią. Tačiau ar dar laukti, prieš perkant nuosavą būstą, ar nebe, priklauso nuo to, koks yra pirkėjas. Jeigu žmonės šiuo metu turi nuosavą turtą, jį parduoda ir perka kitą, tai jiems iš esmės nėra svarbu, kokiu laikotarpiu jie tai daro. Jeigu kainos yra pakilusios – jie parduoda brangiai ir perka brangiai. Jeigu kainos nukritusios – jie parduoda savo būstą pigiau, bet ir perka pigiau. Tad jiems iš finansinės pusės nėra visiškai jokio skirtumo, kada tą nekilnojamąjį turtą pirkti.

Jeigu kalbėtume apie investicinį nekilnojamąjį turtą, tai dabar susidomėjimas juo kiek mažesnis, bet jis yra. Šiuo atveju viskas priklauso nuo to, kokio kalibro yra tie investitoriai. Reikėtų atsižvelgti į tai, ar jie perka po daug, ar yra tiesiog pavieniai pirkėjai, kurie nori išspausti maksimumą iš vieno pirkinio. Tai tokiu atveju galbūt galima laukti šiokių tokių kainų korekcijų į apačią.

Tačiau jeigu tai yra žmonės, kurie šiuo metu neturi nekilnojamojo turto ir planuoja jį pirkti, jiems reikėtų įsivertinti keletą variantų.

Galima laukti dar metus laiko ir tikėtis, kad nekilnojamojo turto kainos sumažės kokiais 5 %, bet reikia įsivertinti ir kitą pusę.

Jeigu tokie žmonės šiuo metu gyvena nuomojamame būste, kur nuomos kaina pakilo dar labiau nei nekilnojamojo turto pardavimo kaina, reikėtų pasiskaičiuoti kiek jie per tą laikotarpį išleis pinigų nuomai ir, ar tikrai tie pinigai nuomai atpirks jų laukimą.

Be to, nekilnojamasis turtas kartu yra ir emocinis pirkinys. Kai žmonės perka naują gyvenamąją vietą, tai yra ir būdas pradžiuginti save bei savo artimuosius.

Tad derėtų gerai apsvarstyti, ar verta atidėlioti tą pirkinį dar metams ir per tą laiką kažkam mokėti nuomą, jeigu galima jau dabar turėti savo nuosavą turtą – nors ir įsigytą su banko pagalba, bet vis tiek savą“, – teigia A. Zapriagajev.

„Publicum Financial Communications“ ir zenpro.lt inf. ir nuotr.